Quá tải dự án đầu tư bất động sản?

Theo thống kê chưa đầy đủ của Hiệp hội bất động sản Hải Phòng, trên địa bàn thành phố, đến nay có hơn 170 dự án phát triển nhà ở rải rác các khu vực, tập trung nhiều nhất vẫn là huyện Thủy Nguyên, quận Dương Kinh, huyện An Dương…

Ảnh có tính chất chất minh họa

Tuy nhiên, nghịch lý dễ nhận thấy là tình trạng đổ xô vào xây dựng các khu đô thị mới dẫn đến quá tải, nhiều dự án giậm chân tại chỗ hoặc kém hiệu quả. Không ít trường hợp khó có triển vọng tiếp tục thực hiện dự án, tình trạng nợ đọng, chây ì tiền thuê đất dự án khiến thành phố cũng đau đầu vì nhiều lần phải trực tiếp can thiệp, giải quyết nhưng tình thế xoay chuyển chẳng được là bao.

Theo thống kê của Cục Thuế, thành phố còn 21 dự án phát triển nhà nợ kéo dài tiền đất với tổng số tiền 249,6 tỷ đồng. Qua điều tra, phân tích, trong số này có 148 tỷ đồng nợ có lý do khách quan, 101,6 tỷ đồng không có lý do khách quan. Cục Thuế cho biết, số dự án nợ đọng này đã qua nhiều năm ảnh hưởng lớn đến nguồn thu ngân sách của thành phố trong năm qua.

Tình trạng cung vượt quá cầu cũng làm ảnh hưởng lớn đến thị trường các dự án phát triển nhà cao cấp. Trong năm, hầu hết nhà cao cấp cho thuê trông chờ vào khách nước ngoài, khách lưu trú trong thời gian ngắn để tham gia hội nghị, hôi thảo tổ chức tại thành phố.

Trước thực trạng đó, nhiều nhà đầu tư có chính sách ưu đãi đặc biệt đối với người thuê căn hộ cao cấp, tăng cường quảng bá, nhưng khách thuê các căn hộ cao cấp vẫn vắng.

Ông Đặng Ngọc Chuyển, chủ đầu tư DG Tower cho biết: “Hiện DG Tower mới cho thuê được 70% diện tích mặt bằng. Căn hộ cao cấp trong toà nhà chủ yếu là khách nước ngoài thuê, phần lớn đến từ các nước châu Á như Hàn Quốc, Nhật Bản”. Các khu đô thị khác ở khu vực An Đồng (An Dương), Anh Dũng (quận Dương Kinh), Cựu Viên (quận Kiến An)… cũng trong tình trạng chờ khách…

Biến động theo chiều hướng tăng

Trong năm 2009 giới kinh doanh bất động sản nhận định thị trường biến động nhiều hơn so với năm trước, đẩy giá đất tăng cao. Có những thời điểm tăng cao một cách ngoạn mục nhất từ trước đến nay, tới 20-30%. “Bước nhảy vọt” về giá đất trên thị trường Hải Phòng thực tế diễn ra trong khoảng từ tháng 8 đến tháng 10 năm 2009, sau đó, giữ giá bình ổn theo mức tăng. Dịp cuối năm, giao dịch bất động sản chậm hơn nhưng giá không giảm.

Lý giải về sự tăng giá đất trong năm 2009, ông Trần Văn Thắng, Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư Sao Đỏ, Phó Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản Hải Phòng cho rằng: “Bất động sản và chứng khoán luôn chịu ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô. Trong năm vừa qua, nền kinh tế có dấu hiệu phục hồi, nhiều chính sách ưu đãi của Chính Phủ thông qua các gói kích cầu phát huy tác dụng, các ngân hàng mở rộng diện cho vay đối với bất động sản khiến thị trường này sôi động, giá tăng cao hơn”.

Ông Thắng cũng cho rằng, sự gia tăng giá đất trên thị trường Hải Phòng thể hiện đặc trưng riêng của thành phố, khác với Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh, là không bị đẩy giá ảo hoặc tình trạng sốt nóng hoặc lạnh bất thường…

Đặc điểm nổi bật là giá đất ở Hải Phòng đã tăng là thường không giảm, mà giữ ổn định ở mức đó, sự tăng giá diễn ra không đều, có tính chất lan toả ra một số khu vực.

Khoảng cách giữa giá quy định và thực tế

Theo quyết định của UBND thành phố, mức giá đất năm 2010 trên đại bàn thành phố tăng phổ biến 10-30%, cá biệt một số vị trí có mức tăng 100-233%. Giá đất đô thị cao nhất của thành phố năm 2010 là 35 triệu đồng/m2 đối với các đường phố loại 1; thấp nhất là 150.000 đồng/m2 đối với các đường tuyến xã. Giá đất nông nghiệp vẫn giữ nguyên như năm 2009 (trừ huyện Cát Hải), trong đó giá đất hạng 1 và 2 là 60.000 đồng/m2; đất hạng 3 và 4 là 55.000 đồng/m2 và hạng 5 và 6 là 50.000 đồng/m2.

Giá các loại đất năm 2010 tại Hải Phòng được xác lập trên cơ sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. Đặc biệt, giá đất còn căn cứ trên sự đầu tư mở rộng, nâng cấp đường và phường mới thuộc các quận Hải An, Đồ Sơn và một số địa phương khác. Riêng quận Dương Kinh giữ nguyên giá đất năm 2009.

Mặc dù khung giá đất năm 2010 cơ bản có điều chỉn tăng, nhưng trên thực tế sự điều chỉnh này chưa thấm gì so với diễn biến thị trường, theo phản ảnh của nhiều người dân.

Theo quyết định, giá đất mức cao nhất ở các khu đô thị mới là 30 triệu đồng/m2, sau đó giảm dần theo một số vị trí, nhưng trên thực tế các khu đô thị có mức giá chênh lệnh khác nhau. Quận Dương Kinh theo quyết định của UBND thành phố giá đất năm 2010 không tăng, nhưng thực tế nhiều vị trí các khu đô thị mới trên địa bàn tăng khá cao. Tại thời điểm hiện nay, giá đất thực tế trên thị trường của một số tuyến đường được rao bán với giá cao hơn khung giá khá nhiều.

Tại khu đô thị mới Ngã Năm-sân bay Cát Bi, đất mặt đường tuyến đường lớn nhất có giá 45-50 triệu đồng/m2, khu vực đường Văn Cao giá 32-34 triệu đồng/m2. Với các khu Quán Nam, Vĩnh Niệm (Lê Chân), tuyến đường lớn có giá khoảng 30 triệu đồng/m2; một số tuyến đường đẹp khác có giá 13-18 triệu đồng/m2.

Từ thực tế trên, người dân thành phố luôn mong muốn việc ban hành giá đất hằng năm của UBND thành phố phân loại cụ thể đường phố để tính giá đất sát với thị trường thực tế hơn nữa, như cùng là đất đô thị cao cấp nên có sự phân biệt mức giá giữa những vị trí thuận lợi so với các vị trí khác; giá đất sản xuất kinh doanh căn cứ vào mục đích và hiệu quả sử dụng… Như vậy, sẽ tạo tác động tích cực hơn nữa đến thị trường bất động sản thành phố, mang lại nguồn thu lớn hơn cho ngân sách nhà nước.

Theo An Hương / Báo Hải Phòng cuối tuần